为和谐小区点赞 为管理难题支招

2019-4-20 12:00:00  来源:东楚晚报   我有话说 

  ■东楚晚报记者 高喜明 胡靖 柯娟
  4月16日下午,东楚晚报全媒体记者走进鼎鑫大厦小区,美女直播主持人胡靖带领大家一起分享了该小区的业主自治经验。一个半小时的直播,在东楚风S和新华云吸引了上万名网友围观,大家纷纷为“鼎鑫模式”点赞。

  4月18日下午,东楚晚报邀请市物业办相关负责人,市政协委员、湖北鸣伸律师事务所叶桢律师,下陆区大塘社区党委副书记卫天欢,鼎鑫大厦业委会,以及部分小区业主代表、物业代表,召开新闻圆桌会议,共话建设和谐小区。

  与会嘉宾在2个小时内,就小区停车、物业费、电梯、住宅专项维修资资金等问题进行了热烈探讨。东楚风S对会议进行了录播。

  业主毁绿建停车位该咋办?

  业主代表张先生:我居住的小区,已经有些年限了。因靠近医院,医院实行停车收费后,很多看病的人将车停进了我们小区。车位紧张后,有的业主就将绿化带毁掉,改成了停车位。更让业主们烦心的是,小区的监控和防盗门坏了好多年都没有维修。我曾被盗过两辆摩托车,向物业反映,物业让拿报警回执单给免物业费,但小区安防仍没有改进。面对小区这些乱象,业主们不知道该怎么办。

  市物业办:我市很多老旧小区都是“三无小区”,目前我市正在推进老旧小区基础设施改造工作,改造完成后的小区可以通过公开招投标的方式选聘物业企业来管理也可以由业主自治或者是由社区代管。对于张先生提到的小区安防问题,小区摩托车被盗后,有视频监控的应提供监控录像并及时向公安部门报案。

  根据《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的绿化带属于全体业主共有,所以小区业主私自侵占改建停车位是违规的,可通过“三方联动”的方式要求违规业主停止违规行为并恢复原状。对拒不整改的,可由社区召集公安、城管、业主委员会以及物业企业进行协调解决。

  市政协委员、湖北鸣伸律师事务所叶桢律师:张先生反映的问题,是因为业主和物业的关系没有理顺。物业是业主们聘请的小区管家,是根据物业服务合同的内容为业主服务的。外来车辆在小区停车,是需要经过业主大会来决定的。建议业主们在有关部门的指导下,成立业委会,理顺业主和物业的关系,维护业主的权益。

  业主自治遭遇收费难

  主持人:黄石很多小区因为业主和物业的关系没有理顺,业主认为物业没做好服务,不愿交物业费;物业认为业主没交物业费,所以不提供服务。矛盾得不到及时解决,最终导致双方关系和小区环境陷入恶性循环。为此,有不少小区在尝试业主自治。不过,小区自治也面临很多问题,我们来听一听自治的酸甜苦辣吧。

  大塘社区党委副书记卫天欢:我们社区原来属于东钢家属区,有2413户、6139人。2004年,企业改制之后,物业公司退出,小区管理社会化,由社区代管。我们实施社区+自管会+业委会自治模式,在小区设置民情收集站,对居民反映的小区问题进行梳理,及时进行解决。成立了“红色物业党支部”,充分发挥老党员的作用,在义务巡逻等方面,为居民提供更多的免费服务。

  虽然管理物业不以盈利为目的,但在收物业费方面,还是面临很多困难。物业费每户只收10元/月,勉强保持了物业收支平衡。

  竹林苑小区业主代表汪师傅:我们小区也是老旧小区,有808户业主、16个商铺和1家幼儿园,虽然物业费0.35元/㎡,但业主交费率只有60%左右。我们聘请了4个保安、4名保洁,再加上小区维护,人员开支很大,只能勉强维持。

  市物业办:物业管理是物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  根据国务院《物业管理条例》第七条规定:业主有按时交纳物业服务费的义务。对确实是由业主个人原因拒交物业费的,可以通过法律途径来解决。业主委员会和物业企业要加强对物业管理的宣传工作,进一步提高业主对交物业费的认识。

  市政协委员、湖北鸣伸律师事务所叶桢律师:小区业主自治,需要经过半数以上业主的同意。自治的小区,其物业收费要做到公平公正公开。自治业委会或物业公司完成了服务,就和业主构成了服务合同关系,业主理所当然要付费,否则会出现劣币驱逐良币现象,导致更多的人不交费。

  账目公开是自治成功的关键

  主持人:收物业费一直是个头疼的事。不过,鼎鑫大厦在3位老党员的主持下,业主们的交费率达90%以上,他们的账户上目前还有42万多元,他们有什么成功的经验呢?

  鼎鑫大厦业委会郭建飞:我们小区一自治,马上将物业费从1元/㎡降到了0.9元/㎡,得到了业主们的拥护。10年来,我们累计优惠物业管理费187200元,平均每户优惠1300余元,让业主们真正得到了实惠。

  其实,刚开始业主们对业委会也不太信任,总担心我们有私心,怕我们将物业费拿去吃喝。除了每月领取200元的电话补贴,我们业委会成员没有领一分钱工资,物业费全部用来进行小区建设和维护、支付保安和保洁费用。我们维修电梯花了20万,业主没出一分钱,水改每户1000元,用收的物业费给每户补贴了500元。我们每年都公开账目,接受业主监督。账目明明白白,业主自然信任你。

  没有“养老金”的小区该咋办?

  鼎鑫大厦业委会谢志春:房屋维修基金是房子的“养老金”,可黄石很多老旧小区因历史原因没有维修基金。楼顶漏水,住顶楼的肯定想维修房子,可住下面的业主,他没受影响肯定就不愿意出钱修。这样的房子出现这样的问题,以后该咋办?

  市物业办:住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,是房屋的“养老金”。没有住宅专项维修资金的房子,如果公共部位或公共设施设备出现问题需要维修,可召开业主大会征求业主意见后由业委会通过公开招投标的方式选聘施工企业,按施工预算金额由业主据实分摊,施工方案、分摊金额等资料在小区内进行公示。对于不愿意出钱的业主可由社区、业主委员会和物业企业进行沟通协调。

  小区停车能收费吗?

  主持人:有很多市民不能来到现场,但他们通过本报热线反映了一些问题,我们也请市物业办一并进行解答。

  问题一:私家车越来越多,车位供给变得紧张。有业主反映,他们明明购买了车位,还被物业收停车费,这收费合理吗?

  市物业办:物业区域内按照建设工程规划许可证确定,且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有。优先满足业主需要后对外出租的,每次租赁期限不得超过一年。

  地下室属于人防工程的,根据“谁投资,谁受益”的原则,人防车位可以出租,但租用的前提是不能影响人防使用功能,出租方需到人防部门定期审核。

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